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第10部分（第1页）

看售房单位这个栏目时，主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。

看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起始工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。

用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从购房者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。

销售范围是最核心的问题。一个项目的销售许可证既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构；许可证本身的年限也是个需要留心的地方。

Q：如何理解因为出卖人（开发商）的原因致使买受人不能按期办证？

A：只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为等所造成的原因，不能一概认定为开发商的原因而由开发商承担责任。以下几种情况就不能认定为开发商的责任：

（1）政府行政行为所造成的第三人原因。由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，造成提供了相关资料，却因政府行政行为致使办理产权证的时间过长。

（2）不可抗力原因。审判实践中对不可抗力原因的理解在于：一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的；二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响，即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。

（3）买受人原因。当买受人存在不按约交付房款、拒不履行相应办证义务时，根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。

Q：如果开发商交房的时候，没有达到楼书中所说的标准，购房者如何索赔？

A：建议在签订购房合同时，把楼书中有的条款，尽量签在合同里，因为合同是对双方权利义务的明确约定，如果达不到规定，您将来要求赔偿会比较容易操作。对于楼书或者广告，在合同里没有，如果达不到标准，将来索赔会比较困难。如果去举报，工商部门也会处理，但是个人要想得到赔偿，操作起来难度会比较大。对于楼书中的一些说明，比如说会所、绿化等，要尽量地要求开发商在合同中进行明确的承诺。

Q：房屋所有权指的是房屋的哪几种权利？

A：　王大妈二十几年前就住在广安门大街的小四合院内，这些年随着儿女的长大，人口的增多，她在自家小屋旁边私自搭建了几间平房。现在要拆迁了，王大妈十分高兴，因为她家房占面积多，拆迁款也就多。到了正式丈量的时候，工作人员要求王大妈出示她的产权证，而王大妈只能拿出原来那几间房子的产权证，而自己私自搭建的却没有产权证，所以她的拆迁补偿只能按有产权证的那几间计算。根据拆迁法规，私搭乱建的房屋都不能作为补偿的根据。

乐居房博士Q&A（2）

房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。同一房屋，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，也可能是他项权利，如典权、抵押权、租赁权等。

（1）房屋的所有权

房屋的所有权是房屋的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总合。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：

①依法新建；

②添附取得，如翻建、扩建、加层等；

③通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得；

④继承或受遗赠。

前两种方式为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式为公民房屋所有权继受取得方式，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。

（2）房屋的使用权

房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不包括出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

（3）房屋的他项权利

房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。这里只介绍其中最常见的三种：

典权

所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。

房屋典当是指承典人用相应价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3～10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经过双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并可以以典权作为抵押权的标的物。

抵押权

抵押权是指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。

租赁权

租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，有承租人支付租金的行为；承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随意处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。

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